Patrimoine UNESCO, LGV à 2h05 de Paris, vignobles de réputation mondiale, près de 100 000 étudiants et une économie diversifiée : la capitale de la Nouvelle-Aquitaine combine attractivité touristique mature, demande d'affaires constante et marché Airbnb dense d'environ 4 500 annonces actives. Une place de choix pour un investisseur — mais aussi l'une des réglementations les plus dures du pays, encore durcie par la loi Le Meur entrée en vigueur en 2025.
Avec environ 4 490 annonces actives recensées par Airbtics en février 2026 — un volume en repli par rapport aux 6 000+ d'avant la loi Le Meur — Bordeaux reste l'un des cinq grands marchés Airbnb français. La ville affiche un ADR (Average Daily Rate) de 106 €, un taux d'occupation médian de 72 % et un revenu annuel médian autour de 28 000 €, soit l'un des couples « prix × remplissage » les plus solides de l'Hexagone hors Paris.
La contraction du parc (-25 % d'annonces actives en deux ans) n'a pas fait baisser les revenus : la rareté relative créée par la réglementation soutient les prix et le taux d'occupation des biens autorisés. Trois moteurs structurels expliquent la tension du marché :
Le bilan touristique 2025 de la Métropole est nuancé : 6,96 millions de nuitées marchandes (-1,8 % vs 2024), un taux d'occupation hôtelier de 63,3 % (-1,6 point) et un repli plutôt concentré sur l'hôtellerie budget. La résilience joue en faveur du haut de gamme et… des meublés de tourisme bien positionnés. Bordeaux reste dans le top 5 des destinations urbaines françaises et conserve un attrait premium.
⚠️ Réglementation la plus stricte de France : depuis l'entrée en vigueur de la loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024), Bordeaux applique le numéro d'enregistrement national obligatoire (téléservice declaloc.fr), une limite ramenée à 90 jours/an pour la résidence principale (au lieu de 120) et la compensation obligatoire pour toute transformation d'un logement en meublé de tourisme — c'est-à-dire créer un local d'habitation équivalent dans la même zone (souvent par transformation d'un local commercial ou de bureau). Depuis 2026, un DPE classe E minimum est exigé : les passoires F et G sont interdites à la location touristique. Avant tout achat : vérifiez la zone (centre, hyper-centre, périphérie n'ont pas les mêmes règles) et privilégiez les biens déjà autorisés ou la résidence principale.
Bordeaux est une ville dense, structurée par la Garonne et le tramway. Chaque quartier a une identité forte et des tickets d'entrée très différents — le prix moyen au m² à Bordeaux s'établit autour de 4 335 € en mai 2026, avec des écarts massifs selon les secteurs. Voici les six zones que les investisseurs visent en priorité, leur prix moyen au m² actualisé 2025-2026 et les rendements bruts envisageables.
Cours de l'Intendance, Tourny, Allées de Tourny : l'écrin du luxe bordelais. Prix au m² entre 6 000 et 9 000 €, parfois 10 000 € pour les hôtels particuliers. Clientèle internationale premium, ADR le plus élevé de la ville.
L'ancien quartier des négociants en vin, ses échoppes, ses galeries d'art, ses brunchs. Prix moyen 4 869 €/m² (3 100–6 550 € selon les rues). Le « village dans la ville » prisé d'une clientèle internationale en city-break long week-end.
Le cœur médiéval, ruelles pavées, Place du Parlement, à deux pas de la Place de la Bourse. Demande maximale toute l'année, marché extrêmement résilient malgré la baisse globale des volumes en 2025. Prix au m² parmi les plus élevés (5 500–7 000 €).
Rive droite, en pleine reconversion : Darwin, jardin botanique, vues sur la façade des quais. Tickets d'entrée plus accessibles (3 200–4 500 €/m²), fort potentiel de valorisation à 5–10 ans avec la deuxième phase d'aménagement Brazza.
Le quartier le plus cosmopolite, marché des Capucins, basilique Saint-Michel, ambiance bistrots et antiquaires. Clientèle jeune urbaine, séjours « locaux » longs. Prix au m² 3 800–5 200 €.
Au sud-ouest, autour des campus universitaires (sciences, médecine, KEDGE). Tickets d'entrée bas (2 800–3 800 €/m²). Note : ces communes appliquent leurs propres règles — la compensation n'y est pas systématique, ce qui en fait un terrain plus accessible pour la LCD.
Quartier neuf autour de la Cité du Vin, programmes récents, vues sur l'eau. Tram B direct vers le centre. Prix au m² 4 200–5 500 €. Idéal séjours pros et familles avec voiture, fort attrait œnotouristique.
Les médianes cachent des écarts importants. Voici une fourchette réaliste 2025-2026 selon le profil du bien, en hypothèses « propriétaire bien outillé, photos pro, pricing dynamique, conformité réglementaire complète ». Les chiffres tiennent compte du ralentissement modéré observé sur 2025 et de la stabilisation des ADR au-dessus de 100 €.
| Profil | Prix moy. / nuit | Occupation | Revenu brut annuel | Rentabilité brute* |
|---|---|---|---|---|
| Studio Saint-Pierre, 25 m² | 105 € | 74 % | ≈ 28 400 € | 5,2 % |
| T2 Chartrons, 45 m² | 128 € | 73 % | ≈ 34 100 € | 5,6 % |
| T2 Pessac, 50 m² | 75 € | 68 % | ≈ 18 600 € | 7,5 % |
| T3 Bassins à flot, 65 m² | 148 € | 65 % | ≈ 35 100 € | 5,9 % |
| T2 Saint-Michel charme, 40 m² | 112 € | 71 % | ≈ 29 000 € | 6,4 % |
| T2 Triangle d'Or premium, 50 m² | 165 € | 70 % | ≈ 42 200 € | 4,2 % |
* Rentabilité brute = revenu brut annuel / prix d'achat tout frais inclus. À comparer à un net après charges, ménage, conciergerie (15–20 %), taxes, fiscalité LMNP (abattement micro-BIC ramené à 30 % en 2025 pour les meublés non classés) et coûts de mise aux normes DPE. Les coûts d'acquisition à Bordeaux restent parmi les plus élevés en région, ce qui comprime la rentabilité brute en hyper-centre.
Le revenu mensuel d'une annonce médiane bordelaise varie entre 1 480 € en mois creux (février) et 2 920 € en mois fort (septembre, mois des vendanges) — soit un rapport proche de 2 entre saison basse et haute. Particularité bordelaise : septembre-octobre rivalise désormais avec l'été grâce au tourisme œnologique, ce qui adoucit la saisonnalité par rapport aux villes purement balnéaires.
Comparée à Montpellier (≈ 6,2 % brut), Lyon (≈ 4,8 %) ou Nantes (≈ 5,4 %), Bordeaux affiche une rentabilité brute légèrement plus serrée dans l'hyper-centre — conséquence directe d'un foncier cher et d'une réglementation contraignante — mais peut dépasser 7,5 % dans la périphérie étudiante (Pessac, Talence, Bègles), où la compensation est moins systématique. Le passage en réel LMNP devient quasi obligatoire en 2026 pour préserver la rentabilité nette, le micro-BIC ayant perdu son attractivité avec le nouvel abattement à 30 %.
Bordeaux affiche une saisonnalité atypique : double pic estival (juillet-août) et automnal (septembre-octobre, vendanges). L'hiver reste solide grâce à la demande d'affaires LGV et l'événementiel — la ville n'a pas de vraie morte-saison, ce qui explique son taux d'occupation médian à 72 %, parmi les plus élevés de France.
Trois fenêtres de pricing à mémoriser :
Sur les annonces actives à Bordeaux post-loi Le Meur, la répartition par taille a évolué : la baisse a surtout frappé les studios investisseurs en multi-propriété, tandis que les T2-T3 et maisons familiales avec autorisation existante résistent. Voici la photographie du marché actuel.
Au-delà de la taille, quatre attributs tirent réellement le prix vers le haut à Bordeaux : un extérieur (patio d'échoppe, terrasse, jardin — +20 à 30 % sur le prix nuit, c'est l'attribut roi de la ville), la climatisation (devenue indispensable l'été depuis les canicules récurrentes — surtout depuis 2022-2024), la proximité tram (lignes A, B, C, D — un quartier mal desservi perd 15 % de demande) et un coin bureau bien équipé pour la clientèle d'affaires LGV qui représente près de 30 % des nuitées hors saison. Nouveauté 2026 : un DPE classe E ou mieux affiché sur l'annonce devient un signal de réservation positif — les voyageurs vérifient.
Six biens représentatifs des annonces les plus performantes du marché 2025-2026 (top 10 % en taux d'occupation et tarif). Présentation anonymisée par quartier, prix observé et caractéristiques — pour comprendre ce qui distingue une annonce qui se réserve à 90 % d'une annonce moyenne.
Échoppe XIXe entièrement rénovée, patio sud privatif, BBQ, vélos fournis, DPE C. La pépite « expérience » qui justifie un ticket élevé. 94 % d'occupation 2025.
Pierres et poutres XVIIIe, mobilier design, baignoire en îlot, classé meublé de tourisme 4★. Le décor parfait pour le couple œnotouriste international. 92 % d'occupation.
Studio refait, ligne épurée, parquet clair, kitchenette équipée. À 5 min à pied de la Cité du Vin — allié des congressistes et œnotouristes pressés. Programme neuf, DPE B.
Moulures, parquet point de Hongrie, cheminée décorative, double exposition. T2 « grande hauteur sous plafond » plébiscité en hors-saison par la clientèle longue durée et le télétravail.
Balcon plein ouest sur la façade des quais, parking sécurisé, à 10 min de tram du centre. Le préféré des familles avec voiture en visite des vignobles de Saint-Émilion.
Rez-de-jardin avec petit extérieur privatif, à 4 min à pied du campus de sciences. Roi du séjour étudiant en mobilité et du long séjour chercheur. Rentabilité brute supérieure à 8 %.
Sélection éditoriale basée sur l'observation des annonces les plus performantes du marché bordelais en 2025-2026 (occupation > 85 %, note > 4,85, prix dans le top quartile de leur catégorie). Présentation anonymisée — caractéristiques agrégées, photos d'illustration.
Les fourchettes de rentabilité et de prix par quartier sont des estimations agrégées à but informatif. Elles ne constituent pas un conseil en investissement. La réglementation locale évolue rapidement : vérifiez systématiquement auprès de la Mairie de Bordeaux avant tout achat. Faites toujours vos propres calculs pour un bien spécifique — le simulateur ci-dessous est conçu pour ça.
Renseignez la surface, le quartier et le prix d'achat envisagé. Le simulateur applique les benchmarks 2025-2026 de cette page et vous donne un revenu projeté + une rentabilité nette en 2 minutes.
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