Guide d'utilisation

Le simulateur, expliqué en 4 étapes

En quatre étapes guidées, le simulateur transforme les caractéristiques de votre bien et de votre projet en un cash-flow mensuel net, une rentabilité annuelle et une fiscalité estimée pour 2026.

Vue d'ensemble

Le simulateur fonctionne entièrement dans votre navigateur. Aucun chiffre n'est transmis à un serveur, aucun email n'est demandé, aucune création de compte n'est nécessaire. Le calcul est instantané : à chaque modification d'un paramètre, les résultats se mettent à jour.

L'idée directrice est simple : partir des chiffres réels de votre projet (et non d'hypothèses optimistes vendues par des plateformes ou des promoteurs), puis projeter une vue annuelle de la rentabilité.

4 Étapes guidées
2 min Temps moyen
25+ Variables prises en compte
0 € Coût d'utilisation

Les 4 étapes du simulateur

1

Décrire le bien

Vous renseignez les caractéristiques essentielles du bien : prix d'achat (frais de notaire inclus si vous voulez raisonner « tout compris »), type (studio, T2, T3, maison, chalet…) et ville (qui sert au benchmarking et aux règles spécifiques comme Paris ou les zones tendues).

  • Indiquez le prix d'acquisition réel ou prévisionnel.
  • Le type de bien permet de calibrer les charges par défaut (ménage, copropriété).
  • La ville détermine certaines règles : seuil de 120 jours en résidence principale, déclaration en mairie, taxe de séjour locale.
2

Définir les revenus locatifs

Cette étape capte les recettes brutes attendues. Deux variables clés : le prix par nuit moyen et le taux d'occupation. Vous pouvez basculer entre un mode annuel global (un seul taux moyen) ou un mode saisonnalité mensuelle (12 valeurs distinctes pour refléter les pics estivaux et les creux d'hiver).

Vous précisez ensuite la plateforme principale (Airbnb, Booking, Abritel, mix), ce qui ajuste automatiquement la commission qui sera prélevée sur chaque réservation : 3 % côté hôte chez Airbnb, 15-18 % côté hôte chez Booking, etc.

Conseil : avant de saisir un taux d'occupation, consultez Airdna, AirRoi ou les statistiques publiques (Insee, Atout France) pour votre ville. Un taux de 70 % en zone très touristique côtière est ambitieux ; 45 à 55 % est une moyenne réaliste sur l'année.

3

Lister les charges

C'est l'étape la plus discriminante : ce sont les charges qui transforment un beau chiffre d'affaires en cash-flow réel. Le simulateur sépare clairement :

  • Charges variables (proportionnelles au nombre de nuitées) : ménage facturé par check-out, consommables, blanchisserie linge.
  • Charges fixes annuelles : internet/box, abonnements (Netflix, Spotify pour les voyageurs), copropriété, taxe foncière, taxe d'enlèvement des ordures, CFE, assurance Propriétaire Non Occupant (PNO).
  • Provisions et amortissements : remplacement du mobilier (5 ans), grosses réparations (5 % des recettes en provision), turn-over des équipements connectés (serrure connectée, capteurs de bruit).
  • Charges personnalisées : tout poste spécifique à votre situation (conciergerie, gestion locative externalisée, photographe pro, abonnement channel manager, etc.).

Le simulateur calcule en parallèle la taxe de séjour applicable à votre commune et votre classement (meublé tourisme, non classé), qu'elle soit collectée par la plateforme ou par vous.

4

Choisir le régime fiscal

Dernière étape : la fiscalité, qui peut transformer un projet rentable en projet non viable (et inversement). Vous sélectionnez :

  • Le régime LMNP : micro-BIC (abattement forfaitaire de 30 % depuis 2025 pour les meublés non classés, 50 % pour les meublés classés) ou réel (déduction des charges réelles + amortissements).
  • Votre tranche marginale d'imposition (TMI) : 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %.
  • Votre situation : LMNP, LMP (Loueur Meublé Professionnel) ou société (SCI à l'IS, SARL de famille).

Le simulateur applique ensuite les bons taux : impôt sur le revenu, prélèvements sociaux (17,2 %), CFE estimée, et le cas échéant cotisations sociales TNS (en LMP au-delà de 23 000 € de recettes).

Loi Le Meur : depuis 2025, l'abattement micro-BIC pour meublés touristiques non classés est passé de 50 % à 30 %. Le plafond a été abaissé à 15 000 € de recettes annuelles. Le simulateur applique ces nouveaux paramètres.

Salon design moderne d'un meublé en location courte durée
Le simulateur valorise tous les leviers : design soigné, équipement, photos pro — facteurs qui font monter le prix par nuit.

Lire et interpréter les résultats

Une fois les quatre étapes complétées, le simulateur affiche un tableau de bord en plusieurs blocs hiérarchisés. Voici comment le lire :

1. Bandeau cash-flow

Le chiffre le plus important. Il indique combien votre bien vous rapporte (ou vous coûte) chaque mois en moyenne, après toutes les charges et après impôt. C'est la trésorerie réelle disponible. Une projection en vert signifie un cash-flow positif ; en rouge, un cash-flow négatif (vous payez de votre poche pour faire tourner le bien).

2. Métriques annuelles

Ce bloc agrège trois indicateurs complémentaires :

3. Détail des charges

Un graphique en anneau (donut chart) éclate la décomposition des charges. Vous identifiez immédiatement les postes les plus lourds : souvent la fiscalité d'abord, puis les charges variables (ménage), puis les frais fixes (copropriété, internet).

4. Bloc fiscal

Calcul détaillé de l'impôt : revenu imposable après abattement (micro-BIC) ou amortissements (réel), impôt sur le revenu selon la TMI, prélèvements sociaux, CFE estimée. Vous voyez aussi en parallèle ce que donnerait l'autre régime (souvent un atout décisif pour basculer de micro vers réel).

5. Saisonnalité (optionnelle)

Si vous avez activé le mode saisonnalité, un graphique mensuel affiche le revenu et le cash-flow mois par mois. Très utile pour anticiper les périodes creuses (novembre, janvier-février hors stations) et lisser sa trésorerie.

Quelles hypothèses sont utilisées par défaut ?

Le simulateur reste neutre : ce sont vos chiffres qui priment. Mais quelques valeurs par défaut sont proposées si vous laissez les champs vides :

Toutes ces valeurs restent modifiables à tout moment.

Enregistrer et exporter votre simulation

Trois options sont à votre disposition à la fin du calcul :

Comparer plusieurs scénarios

La meilleure pratique consiste à tester au moins trois scénarios avant de décider :

  1. Scénario optimiste : prix par nuit haut, taux d'occupation 65 %, charges minimisées.
  2. Scénario réaliste : prix par nuit moyen marché, taux d'occupation 50 %, charges complètes.
  3. Scénario stress : prix par nuit −15 %, taux d'occupation 35 %, charges majorées de 10 %.

Si même votre scénario stress reste à l'équilibre ou positif, votre projet est solide. Si seul le scénario optimiste fonctionne, vous prenez un risque qui peut se retourner au premier événement (réglementation ville, crise touristique, augmentation taxes).

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Lancer le simulateur2 min · gratuit