Obligations légales pour louer en courte durée en France (2026)

1. Déclaration en mairie et numéro d'enregistrement

Depuis la loi ELAN de 2018, les communes de plus de 200 000 habitants (et certaines autres) peuvent exiger une déclaration préalable avant toute mise en location courte durée. Cette déclaration génère un numéro d'enregistrement que vous devez afficher sur toutes vos annonces Airbnb et Booking.

Les villes qui ont mis en place cette obligation incluent notamment Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Strasbourg, Toulouse, Montpellier, Rennes, Nantes et de nombreuses communes touristiques. La liste s'allonge chaque année.

La démarche se fait en ligne sur le site de la mairie concernée, ou via le guichet unique numérique. Elle est gratuite et rapide (moins de 10 minutes). Le numéro obtenu doit figurer sur chaque annonce, sous peine d'amende.

2. Le plafond de 120 nuits pour les résidences principales

Si vous louez votre résidence principale, la location est limitée à 120 nuits par année civile, conformément à l'article L. 631-7-1 A du Code de la construction et de l'habitation. Ce plafond s'applique à Paris et dans toutes les communes ayant instauré la déclaration préalable.

Airbnb bloque automatiquement le calendrier de votre résidence principale au-delà de 120 nuits dans les villes concernées. Contourner ce blocage (en changeant manuellement l'adresse ou en passant par une autre plateforme) est illégal et peut entraîner des poursuites.

En dehors des villes concernées, ou si votre bien n'est pas votre résidence principale, ce plafond ne s'applique pas — mais d'autres règles peuvent prendre le relais (voir changement d'usage ci-dessous).

3. Changement d'usage pour les résidences secondaires

Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans certaines communes en zone tendue, la location d'une résidence secondaire en meublé touristique constitue un changement d'usage nécessitant une autorisation préalable de la mairie.

Cette autorisation peut être accordée sous conditions, notamment :

• La compensation : pour chaque m² transformé en meublé touristique, vous devez transformer l'équivalent de m² commerciaux en logement — particulièrement difficile à Paris dans les arrondissements centraux.
• Le paiement d'une contribution financière dans certaines communes.
• Dans certains cas, l'obtention d'une autorisation de changement d'usage temporaire (renouvelable chaque année).

À Paris, les démarches de changement d'usage sont longues, coûteuses et souvent refusées dans les arrondissements centraux. De nombreux propriétaires parisiens ont été verbalisés et ont dû cesser leur activité — les amendes peuvent atteindre 50 000 € par logement.

4. Règlement de copropriété : attention aux interdictions

Même si vous avez l'autorisation légale de louer, votre règlement de copropriété peut interdire la location meublée touristique. Cette interdiction est fréquente dans les immeubles à usage exclusivement d'habitation bourgeoise.

Avant de vous lancer, vérifiez impérativement votre règlement de copropriété, en particulier la clause sur la destination de l'immeuble. Si la location courte durée n'est pas explicitement prévue, le syndic ou les copropriétaires peuvent vous contraindre à l'arrêter par voie judiciaire.

Plusieurs arrêts de la Cour de cassation (2019, 2021) ont confirmé que les syndicats de copropriétaires peuvent interdire la location touristique si le règlement le prévoit, même indirectement.

5. Assurances obligatoires

La location courte durée impose plusieurs couvertures assurantielles :

• Assurance PNO (Propriétaire Non-Occupant) : obligatoire pour tout propriétaire bailleur. Elle couvre les dommages causés à des tiers depuis le logement. Vérifiez qu'elle couvre explicitement la location meublée touristique — certains contrats l'excluent.
• Garantie AirCover d'Airbnb : depuis 2022, Airbnb propose AirCover qui couvre les dommages causés par les voyageurs jusqu'à 3 millions de dollars. C'est un complément utile, mais pas un substitut à votre assurance PNO.
• Responsabilité civile des voyageurs : Airbnb impose une couverture RC aux voyageurs, mais vérifiez les conditions avant de compter dessus.

Pour les propriétaires très actifs (plus de 50 nuits/an), des assurances spécialisées comme Luko, Greenly ou Homoki proposent des contrats dédiés à la location courte durée, souvent plus adaptés et complets que les PNO classiques.

6. Taxe de séjour : qui collecte quoi

La taxe de séjour est due par les visiteurs et collectée par l'hébergeur. Airbnb et Booking.com la collectent et la reversent automatiquement à la commune dans la grande majorité des villes françaises — vous n'avez rien à faire dans ces cas.

Pour les communes non couvertes par la collecte automatique, vous devez :

1. Vous inscrire auprès de la mairie comme collecteur de taxe de séjour
2. Collecter la taxe auprès de chaque voyageur (elle s'ajoute au prix de la nuit)
3. La reverser à la commune selon la périodicité fixée (trimestrielle ou annuelle)

Le tarif varie de 0,20 € à 4 € par personne et par nuit selon la commune et le classement du logement. Consultez le simulateur officiel sur taxesejour.impots.gouv.fr.

7. Normes de décence et de sécurité

Un logement mis en location courte durée doit respecter les critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002 :

• Surface minimale de 9 m² pour une personne, avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m
• Accès à l'eau potable, à l'électricité, à des équipements de chauffage
• Cuisine ou coin cuisine équipé (réfrigérateur, plaques de cuisson)
• Salle de bains avec douche ou baignoire
• Détecteur de fumée obligatoire depuis 2015 (au moins un par logement, dans chaque couloir desservant les chambres)
• Pour les logements en étage élevé ou avec cheminée : respect des normes CO et ventilation

Pour les logements de 5 personnes et plus, des normes supplémentaires s'appliquent (issue de secours, extincteur). Renseignez-vous auprès de votre mairie si votre capacité dépasse 4 personnes.

8. Sanctions en cas de non-respect

Les contrôles se sont intensifiés depuis 2022, notamment à Paris, Nice, Lyon et dans les stations de ski. Les mairies ont accès aux données des plateformes et peuvent identifier facilement les annonces non conformes.