Un outil indépendant, conçu par et pour les bailleurs

Pourquoi ce simulateur existe

En France, la location courte durée a explosé depuis 2015. Plus de 800 000 logements sont aujourd'hui proposés sur les plateformes de location saisonnière, dont la moitié à des particuliers qui louent leur résidence principale, secondaire ou un investissement locatif dédié. Et pourtant, lorsqu'on cherche à évaluer la rentabilité réelle d'un bien avant de se lancer, on se heurte au même problème : les outils disponibles sont presque tous proposés par des acteurs qui veulent vous vendre quelque chose — un bien immobilier, un service de conciergerie, un statut de société, un logiciel de gestion.

Résultat : les hypothèses sont gonflées (taux d'occupation à 80 % toute l'année, prix par nuit toujours optimiste), les charges sont sous-estimées (la commission Airbnb existe, le ménage existe, l'assurance PNO existe, la CFE existe…) et la fiscalité est traitée comme un détail alors qu'elle conditionne toute l'équation économique d'un projet en LMNP.

Nous avons fait l'inverse. Notre simulateur part de l'idée qu'un bailleur lucide vaut mieux qu'un bailleur euphorique. On préfère vous montrer un cash-flow modéré mais réaliste plutôt que vous vendre un rêve qui s'effondrera au premier hiver creux ou au premier contrôle fiscal.

Notre méthodologie en quatre principes

Nos sources & comment nous vérifions nos chiffres

Chaque règle fiscale, plafond ou taux cité sur ce site est sourcé à partir de documents officiels, puis revérifié à chaque évolution législative. Nous n'inventons aucun chiffre : quand une donnée est indicative (prix par nuit, taux d'occupation moyen), nous l'indiquons explicitement comme telle. Nos principales références :

• Fiscalité et statut LMNP : BOFiP — Bulletin officiel des finances publiques et service-public.fr (revenus meublés).
• Loi Le Meur (n° 2024-1039) et réglementation meublés de tourisme : Légifrance.
• Marché du logement et données territoriales : INSEE et données publiques ouvertes (data.gouv.fr).
• Cotisation foncière des entreprises (CFE), CFE minimum : barèmes publiés sur impots.gouv.fr.

Notre expertise ne vient pas seulement de ces textes : elle vient aussi de l'exploitation quotidienne de nos propres biens en location courte durée. Les chiffres de charges, de saisonnalité et de friction opérationnelle que nous utilisons comme repères sont issus de cette expérience de terrain, pas de brochures commerciales.

Qui sommes-nous

simulateur-location.com est un projet éditorial indépendant fondé et édité par Nicolas Foulet, investisseur locatif qui exploite lui-même des biens en location courte durée depuis plusieurs années — entre la côte atlantique, les Alpes et plusieurs grandes métropoles régionales. Je sais ce que c'est qu'un calendrier qui ne se remplit pas en novembre, un linge à laver entre deux check-ins serrés, et une déclaration 2031 à boucler à minuit le 4 mai. C'est cette expérience de terrain — et non une brochure commerciale — qui alimente chaque calcul et chaque article du site.

Le site est autofinancé par deux sources clairement identifiées :

• Des annonces Google AdSense contextuelles, balisées et clairement séparées du contenu éditorial. Vous pouvez les bloquer avec votre navigateur, le simulateur fonctionne à l'identique.
• Des liens d'affiliation vers quelques outils que nous utilisons réellement à titre personnel pour gérer nos propres locations (channel manager, comptabilité LMNP, builder de site direct). Ces liens sont systématiquement marqués rel="sponsored" et identifiés visuellement par la mention « Partenaire ».

Nous ne vendons aucun bien immobilier, aucun service de conciergerie, aucune formation, aucune mastermind. Nous n'avons rien à vous pousser. Notre seul intérêt est que vous reveniez utiliser le simulateur avant chaque décision importante, et que vous nous recommandiez à d'autres bailleurs.

Ce que nous ne faisons pas (et pourquoi c'est important)

La transparence passe aussi par dire ce que nous ne sommes pas :

• Nous ne sommes pas conseillers en investissement. Le simulateur produit des estimations, pas des recommandations personnalisées. Un projet immobilier engage durablement votre patrimoine et mérite un avis professionnel — notaire, expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine.
• Nous ne collectons pas vos données de simulation. Tout se passe dans votre navigateur ; aucun chiffre saisi ne quitte votre appareil, sauf si vous choisissez d'exporter votre simulation en PDF — auquel cas le PDF est généré localement.
• Nous ne prédisons pas l'avenir. Le simulateur projette ce qui se passerait si vos hypothèses (prix par nuit, taux d'occupation, charges) se vérifient. La réalité du marché peut s'en écarter — d'où l'importance de tester plusieurs scénarios.
• Nous ne remplaçons pas un comptable. Le bloc fiscal du simulateur respecte les règles 2026 mais ne se substitue pas à un avis personnalisé sur votre situation TMI, vos amortissements LMNP au réel, vos déficits reportables.

Ce sur quoi nous travaillons

Le simulateur évolue régulièrement. Parmi les chantiers en cours ou à venir :

• Comparateur de scénarios côte-à-côte (LMNP micro-BIC vs LMNP réel, location nue vs meublée touristique).
• Module amortissement LMNP réel avec ventilation détaillée par composant (gros œuvre, mobilier, agencement).
• Base de prix par nuit indicative par ville et type de bien, alimentée par les données publiques.
• Simulateur d'achat intégré (frais de notaire, capacité d'emprunt, mensualité crédit) en amont du calcul de rentabilité d'exploitation.

Une suggestion, une erreur à signaler ?

Nous lisons tous les retours. Si vous trouvez un calcul qui vous semble erroné, une règle fiscale qui n'est plus à jour, ou si vous souhaitez voir une fonctionnalité ajoutée, écrivez-nous via la page contact. Vos retours façonnent activement la prochaine version.