Glossaire de la location courte durée

La location courte durée a son propre vocabulaire — moitié immobilier, moitié hôtellerie, moitié fiscalité. Ce glossaire rassemble les définitions essentielles que vous croiserez dans les guides, les forums, les articles ou… dans notre simulateur. Cliquez sur une lettre ci-dessous pour naviguer rapidement.

A

ADR — Average Daily Rate (prix par nuit moyen)

Indicateur clé du revenu hôtelier : revenu total ÷ nuits vendues. Différent du prix affiché car il intègre les remises, longs séjours et nuitées en basse saison. Un ADR de 95 € pour un studio parisien est correct ; au-delà de 130 €, on parle de positionnement premium.

Amortissement (LMNP réel)

Mécanisme comptable permettant de déduire chaque année une fraction de la valeur d'achat du bien et du mobilier. Sur 25 à 40 ans pour le bâti, 5 à 10 ans pour le mobilier. C'est le levier majeur d'optimisation du LMNP réel : il permet souvent d'annuler totalement l'imposition pendant 8 à 15 ans.

Annonce optimisée

Annonce travaillée pour maximiser le taux de conversion (visiteurs → réservations) : 25 photos pro minimum, titre orienté bénéfice, description structurée, équipements complets cochés, badge Superhôte. Une bonne optimisation peut doubler le nombre de réservations à prix égal.

B

Bail mobilité

Contrat de location meublée de 1 à 10 mois non renouvelable, créé par la loi Élan (2018), réservé aux personnes en formation, mission temporaire ou mutation. Pas de dépôt de garantie. Alternative possible aux locations Airbnb dans les villes très réglementées.

Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

Catégorie fiscale dans laquelle sont classés les revenus de location meublée (par opposition aux revenus fonciers de la location nue). Les BIC autorisent le régime micro-BIC (abattement forfaitaire) ou le régime réel (charges et amortissements déductibles).

Booking.com

Principale plateforme de réservation hôtelière en Europe, désormais ouverte aux hébergements particuliers. Commission hôte de 15 à 18 %, mais audience colossale, notamment en clientèle internationale. Bon complément à Airbnb pour optimiser le taux d'occupation.

C

Cash-flow

Trésorerie nette générée mensuellement après tous les flux : recettes − charges d'exploitation − remboursement de prêt − impôts. Un cash-flow positif signifie que le bien s'autofinance (et plus). C'est le seul indicateur fiable de viabilité à court terme.

CFE — Cotisation Foncière des Entreprises

Impôt local dû par tout loueur en meublé (LMNP comme LMP). Calculée sur la valeur locative du bien avec un minimum forfaitaire fixé par chaque commune (de 237 € à 7 533 € en 2026). Exonération la première année d'activité. Souvent oubliée par les nouveaux bailleurs.

Channel manager

Logiciel qui synchronise en temps réel votre calendrier et vos prix entre toutes les plateformes (Airbnb, Booking, Abritel, Vrbo, etc.). Évite les double-bookings. Outils populaires : Smoobu, Lodgify, Hospitable, Rentalsunited. Indispensable dès qu'on diffuse sur 2+ canaux.

Check-in / Check-out

Heures d'arrivée et de départ des voyageurs. Standard : check-in à partir de 15h-16h, check-out avant 11h. Le créneau entre les deux conditionne le temps disponible pour le ménage et le turn-over des équipements.

Classement meublé tourisme

Note officielle de 1 à 5 étoiles attribuée par un organisme accrédité (à partir de 130 € HT/visite). Avantages : abattement micro-BIC porté à 50 % au lieu de 30 %, taxe de séjour proportionnelle moins lourde, crédibilité auprès des plateformes.

Conciergerie

Société qui gère votre bien à votre place : annonces, communication voyageurs, accueil, ménage, maintenance. Tarif moyen : 18 à 28 % des recettes. Pertinent si vous habitez loin du bien ou n'avez pas le temps. Réduit le rendement net mais multiplie les revenus quand bien gérés.

D

Déclaration de meublé en mairie

Démarche obligatoire dans la quasi-totalité des communes touristiques françaises depuis 2017. Génère un numéro à 13 caractères qui doit obligatoirement figurer sur l'annonce. Sanction si oubli : amende administrative jusqu'à 12 500 €.

Dépôt de garantie (caution)

Somme bloquée préalablement à l'arrivée du voyageur, restituée s'il n'y a pas de dégâts. Airbnb propose une AirCover automatique, Booking laisse le bailleur préempter une carte. Recommandé : 200 à 500 € selon le standing du bien.

E

EDD — État Descriptif de Division

Document de copropriété qui définit la destination des lots. S'il interdit l'usage commercial ou l'activité hôtelière, vous ne pouvez pas légalement faire de location courte durée, même avec une AG favorable. À vérifier avant achat.

EDL — État des Lieux

Inventaire écrit ou photo de l'état du bien à l'arrivée et au départ du voyageur. Inutile en pratique pour un séjour court, mais nécessaire pour justifier toute retenue sur dépôt de garantie en cas de dégât.

F

FilRouge / numéro de déclaration

Identifiant unique attribué par la mairie après déclaration d'un meublé. À indiquer sur toutes vos annonces (Airbnb, Booking…). Format à 13 caractères en France métropolitaine.

Frais de ménage

Montant facturé séparément au voyageur (typiquement 35 à 90 € selon la taille). À ne pas confondre avec le coût réel du ménage : facturer 60 € quand le ménage vous coûte 80 € rogne 20 € sur la marge à chaque réservation. Idéal : facturer = coût.

G

Gîte

Hébergement meublé indépendant à usage exclusif de la clientèle, généralement en milieu rural et avec classement spécifique (Gîtes de France, Clévacances). Régime fiscal et obligations identiques à un meublé tourisme classique mais bénéficie d'abattement micro-BIC à 50 % s'il est classé.

L

LMNP — Loueur en Meublé Non Professionnel

Statut fiscal par défaut du bailleur de meublé dont les recettes annuelles sont inférieures à 23 000 € OU représentent moins de la moitié de ses revenus globaux. Pas de cotisations sociales TNS. Régime ouvert au micro-BIC ou au réel.

LMP — Loueur en Meublé Professionnel

Bascule automatique si recettes > 23 000 €/an ET représentant plus de 50 % des revenus du foyer. Avantages : déficits imputables sur le revenu global, exonération d'IFI sous conditions. Inconvénient : cotisations sociales TNS (≈ 35-40 %), CSG sur revenus.

Loi Le Meur

Loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme. Principales mesures applicables en 2026 : abaissement de l'abattement micro-BIC à 30 % (15 000 € de plafond) pour les non classés, alignement progressif sur les locations nues, pouvoir renforcé des maires.

Loyer charges comprises

Montant total payé par le locataire (loyer hors charges + provisions de charges). En location meublée, on parle plutôt de « prix par nuit tout inclus » qui agglomère le loyer, le ménage et la taxe de séjour.

M

Micro-BIC

Régime fiscal forfaitaire pour les loueurs en meublé : un abattement forfaitaire est appliqué sur les recettes (30 % pour les meublés non classés depuis 2025, 50 % pour les classés et chambres d'hôtes), le reste est imposé selon votre TMI. Simple, mais souvent moins avantageux que le réel dès qu'il y a des charges importantes ou un crédit immobilier.

N

Nuitée

Unité de mesure du séjour : une nuit pour une personne. Une réservation de 3 nuits pour 4 personnes = 12 nuitées. Sert au calcul de la taxe de séjour et des statistiques d'occupation.

O

OTA — Online Travel Agency

Agence de voyage en ligne (Airbnb, Booking, Abritel, Vrbo, Expedia). Les OTA prélèvent une commission sur chaque réservation et imposent leurs règles (politique d'annulation, mode de paiement, taxe de séjour reversée).

P

PAP — Particulier à Particulier

Plateforme de location et vente entre particuliers. Désigne aussi le mode de fonctionnement direct sans intermédiaire (booking direct via votre propre site web, sans commission de plateforme).

Plus-value immobilière

Gain réalisé à la revente du bien (prix de vente − prix d'achat − frais). En LMNP, application du régime des plus-values des particuliers : exonération totale après 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux). En LMP : régime des plus-values professionnelles, plus complexe mais souvent exonéré sous conditions.

PNO — Propriétaire Non Occupant

Assurance obligatoire pour tout propriétaire bailleur depuis la loi Alur (2014). Couvre la responsabilité civile, les dégâts au bâti et aux équipements. Compter 180 à 350 € par an pour un appartement standard.

Pricing dynamique

Ajustement automatique des prix en fonction de la demande, des événements locaux, de la concurrence et de la saisonnalité. Outils : PriceLabs, Beyond, Wheelhouse. Un pricing dynamique bien paramétré peut augmenter le RevPAR de 15 à 30 %.

R

Régime réel (LMNP au réel)

Alternative au micro-BIC : déclaration de toutes les charges réelles + amortissements du bien et du mobilier. Plus complexe (souvent un comptable est nécessaire) mais permet généralement d'effacer fiscalement les revenus pendant 8 à 15 ans. Obligatoire si recettes > 77 700 € (depuis 2025).

Rendement brut

Recettes annuelles brutes ÷ prix d'achat × 100. Métrique simple mais surévaluée : ne déduit ni les charges ni les impôts. Utile pour comparer rapidement plusieurs biens, jamais pour décider d'investir.

Rendement net

(Recettes − charges − impôts) ÷ prix d'achat × 100. C'est le vrai indicateur de performance. Comparer un rendement net de 4,5 % à un autre placement (SCPI, bourse) a du sens ; comparer un rendement brut, non.

RevPAR — Revenue Per Available Room

ADR × taux d'occupation. Métrique synthétique qui agrège prix et remplissage : plus utile que l'ADR seul. RevPAR moyen sur la saison estivale en zone touristique : 65 à 110 €.

S

Saisonnalité

Variation prévisible du taux d'occupation et des prix selon les mois. Très marquée en station de ski (pic décembre-février), littoral (juin-septembre), montagne d'été (juillet-août). Une moyenne annuelle masque toujours des creux qui pèsent sur la trésorerie.

SCI à l'IS

Société Civile Immobilière soumise à l'impôt sur les sociétés. Permet de pratiquer la location meublée en société (interdit pour la SCI à l'IR), de déduire toutes les charges et amortissements, et de capitaliser les bénéfices. Inconvénient : double imposition lors de la sortie (IS + dividendes).

SIRET / SIREN du loueur

Numéro d'identification entreprise obligatoire pour tout loueur en meublé professionnel ou non professionnel, à demander gratuitement via le formulaire P0i sur le site impots.gouv.fr. Sans SIRET, vous ne pouvez pas déclarer correctement vos BIC.

Superhôte (Superhost)

Statut Airbnb attribué tous les 3 mois aux hôtes qui maintiennent : note moyenne ≥ 4,8/5, taux d'annulation < 1 %, taux de réponse > 90 %, ≥ 10 séjours par an. Apporte une visibilité accrue dans les recherches.

T

Taux d'occupation

Nombre de nuits louées ÷ nombre de nuits commercialisées × 100. Une saison à 80 % en juillet-août dans une station balnéaire est normale ; un taux annuel à 65 % est excellent.

Taxe de séjour

Taxe locale forfaitaire ou proportionnelle (1 à 5 % du prix HT par personne et par nuit) collectée auprès des voyageurs et reversée à la commune. Plafonnée selon le classement du meublé. Souvent collectée et reversée automatiquement par Airbnb et Booking dans les communes ayant signé une convention.

Taxe foncière

Impôt local annuel dû par le propriétaire (et non par le locataire), calculé sur la valeur locative cadastrale. Variable selon la commune : de 600 € à 2 500 € pour un T2 en moyenne nationale. À ne pas oublier dans le calcul de rentabilité.

TEOM — Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères

Taxe additionnelle à la taxe foncière pour le ramassage des déchets. Refacturable au locataire en location nue, intégrée au prix par nuit en location courte durée.

TMI — Tranche Marginale d'Imposition

Taux d'imposition appliqué à la tranche la plus haute de votre revenu. En 2026 : 0 % jusqu'à 11 497 €, puis 11 %, 30 %, 41 % et 45 %. Détermine combien vos revenus locatifs vous coûteront en impôt sur le revenu.

Turn-over

Rotation des voyageurs entre deux séjours. Plus le turn-over est élevé (séjours courts), plus les coûts de ménage et d'usure montent. Un séjour minimum de 3 nuits est souvent imposé pour limiter cet effet.

Z

Zone tendue

Communes désignées par décret dans lesquelles l'offre locative est notoirement insuffisante. Restrictions renforcées sur la location courte durée : compensation obligatoire pour louer un bien autre que la résidence principale dans certaines villes (Paris, Lyon, Bordeaux). Voir notre guide réglementation.