Chalets aux toits de bois, 600 km de pistes des Portes du Soleil, ski-in / ski-out à Avoriaz, sentiers VTT au plus haut niveau mondial l'été : Morzine est l'un des très rares marchés français où la double saisonnalité ski + été génère un revenu Airbnb supérieur à 50 000 € par an en médiane. Avec environ 2 026 annonces actives et un ADR moyen de 292 €, c'est aussi un marché de montagne ultra-concurrentiel où la qualité et la position font tout.
Avec 2 026 annonces actives recensées fin 2025 (Guest Favorites) — en repli de 8 % sur un an, signe d'une consolidation après la bulle post-Covid — Morzine reste l'un des cinq premiers marchés Airbnb français de montagne. La station villageoise (3 000 habitants permanents) et sa station-satellite d'Avoriaz captent à elles seules une clientèle internationale comparée à des stations bien plus grandes en population.
Trois moteurs structurels expliquent la singularité de ce marché de montagne :
⚠️ Réglementation montagne — Loi Le Meur : depuis 2025, la déclaration en mairie est obligatoire pour tout meublé de tourisme, résidence principale ou secondaire, avec délivrance d'un numéro d'enregistrement national (téléservice opérationnel d'ici mai 2026). À Morzine-Avoriaz, l'office de tourisme accompagne le classement étoiles (avantage fiscal et tarif). La taxe de séjour est appliquée par nuit / personne. La loi Montagne impose les équipements neige du 1er novembre au 31 mars : votre annonce doit le préciser. Vérifiez aussi le règlement de copropriété d'Avoriaz, qui peut restreindre la sous-location.
Morzine et sa station-satellite Avoriaz couvrent deux logiques d'investissement très différentes : le chalet village charmant à 1 000 m d'altitude pour Morzine, l'appartement piéton ski-aux-pieds à 1 800 m pour Avoriaz. Voici les six secteurs prioritaires pour un investisseur.
Place de l'Office, télécabine du Pléney à pied, bars, restaurants, navettes. Le cœur vivant de la station, plébiscité par la clientèle UK. Ticket d'entrée élevé mais occupation maximale toute l'année.
Le versant sud-ouest, accès direct à la télécabine et retour skis aux pieds par les pistes Crusaz. Chalets et résidences haut de gamme, vues plein sud sur la vallée. Le sweet spot ski + soleil.
Station piétonne à 1 800 m, architecture iconique en bois, ski-in / ski-out absolu, bike park l'été. Tickets d'entrée serrés (studios 5 m² possibles), revenu / m² parmi les plus élevés des Alpes.
Hameau au pied de la télécabine d'Avoriaz, accès direct au domaine en 8 minutes. Chalets traditionnels, parking facile, prix plus doux que le centre. Très demandé par les familles UK avec voiture.
Versant nord-est, télécabine reliant directement à Avoriaz. Chalets à 1 100–1 400 m, vues panoramiques sur le Mont Chéry, soleil toute la journée. Le bon compromis vue + accès domaine.
Village voisin (5 min en voiture), domaine relié Morzine-Les Gets, station orientée famille avec son village et sa douceur de vivre. Tickets 10-15 % moins chers que Morzine centre, rendement attractif.
À Morzine-Avoriaz, la mécanique de revenus repose sur deux grandes saisons de 15–18 semaines chacune (décembre-avril et juin-septembre) séparées par deux inter-saisons creuses. Les meilleures annonces réalisent 65 à 75 % de leur revenu sur les 8 semaines des vacances scolaires européennes. Voici deux simulations réalistes, propriétaire bien outillé, photos pro, pricing dynamique.
| Profil | Prix moy. / nuit | Occupation | Revenu brut annuel | Rentabilité brute* |
|---|---|---|---|---|
| Chalet 4 ch ski-in Le Pléney, 140 m² | 520 € | 58 % | ≈ 110 000 € | 4,8 % |
| T2 Avoriaz ski-aux-pieds, 38 m² | 240 € | 62 % | ≈ 54 300 € | 6,2 % |
| T3 centre Morzine, 60 m² | 225 € | 60 % | ≈ 49 300 € | 5,5 % |
| T2 Super-Morzine vue, 45 m² | 175 € | 57 % | ≈ 36 400 € | 5,2 % |
| Studio Avoriaz 22 m² | 155 € | 64 % | ≈ 36 200 € | 6,8 % |
* Rentabilité brute = revenu brut annuel / prix d'achat tout frais inclus, sur la base du prix m² 2025 (Morzine ≈ 7 600 €/m², Avoriaz ≈ 7 350 €/m², chalets jusqu'à 13 000 €/m²). Net après charges fortement impacté par la conciergerie (20–28 % du revenu en station), le ménage entre séjours, la taxe de séjour montagne, le déneigement et la copropriété Avoriaz souvent élevée.
Pendant les semaines de pointe (Noël-Nouvel An, vacances de février françaises et anglaises, Pâques), un chalet 4 chambres bien placé peut louer entre 800 et 1 800 € la nuit, avec minimum 7 nuits exigé. La semaine du Nouvel An représente à elle seule 8 à 12 % du revenu annuel. À l'inverse, les inter-saisons (mai, novembre) peuvent tomber à 30 % d'occupation et 80 €/nuit.
Comparée à Chamonix (revenu médian similaire mais ticket d'entrée plus élevé), Méribel ou Val d'Isère (plus chers à l'achat, ROI souvent inférieur) ou Les Carroz / Samoëns (rendement supérieur mais clientèle moins internationale), Morzine offre le meilleur compromis revenu / ticket d'entrée pour un investisseur visant la double saisonnalité.
À Morzine, la saisonnalité dessine une double bosse : une montagne hivernale (décembre-avril) qui culmine en février, puis une seconde montagne estivale (juillet-août) tirée par le VTT, l'UTMB et la randonnée. Entre les deux, deux creux profonds en mai et novembre où la station tourne au ralenti — fenêtres idéales pour les travaux et la révision.
Quatre fenêtres de pricing à mémoriser :
À Morzine-Avoriaz, la répartition de la demande reflète la clientèle internationale famille / groupe d'amis : les T2 et T3 dominent en volume, mais les chalets 4-6 chambres captent une part disproportionnée du chiffre d'affaires en haute saison grâce à la mécanique groupe.
Au-delà de la taille, six attributs tirent réellement le prix vers le haut en montagne : le ski-in / ski-out véritable (+40 à 70 % sur l'ADR), le sauna ou bain nordique (l'équipement le plus rentabilisé en station), la cheminée et l'authentique cachet bois (différenciation visuelle obligatoire), un local à skis chauffé (détail non négociable côté UK), une terrasse plein sud (apéro après-ski) et le parking sécurisé fermé (rare à Avoriaz, premium fort). Le détail « catered chalet » (chef + ménage quotidien) ouvre quant à lui la clientèle haut de gamme britannique.
Six biens représentatifs des annonces les plus performantes de la vallée (top 10 % en taux d'occupation et tarif). Présentation anonymisée par secteur, prix observé hors semaines blanches et caractéristiques — pour comprendre ce qui distingue une annonce qui se réserve 11 mois à l'avance d'une annonce moyenne sur ce marché de montagne.
Retour skis aux pieds, sauna privé, cheminée en pierre, terrasse plein sud. ×3 sur l'ADR pendant Noël et février. Réservé 11 mois à l'avance.
Piéton intégral, balcon vue Hauts-Forts, local skis chauffé, déco bois épurée. La cible idéale couples + jeunes familles UK.
2 chambres, poêle à bois, balcon vue Pléney, télécabine à 200 m. Place de parking fermée — denrée rare en centre.
Piscine intérieure, salle cinéma, jacuzzi extérieur, chef sur demande. Catered chalet — clientèle UK premium, semaine 18-25k €.
Mezzanine, optimisation millimétrée, peignoirs, déco scandinave. Le studio Avoriaz qui se réserve à 90 % grâce à des photos pro.
Balcon plein sud, vue 180° vallée, télécabine à 3 min. Le bien-aimé des familles néerlandaises en hiver et des vététistes en été.
Sélection éditoriale basée sur l'observation des annonces les plus performantes de la vallée (occupation > 70 %, note > 4,85, prix dans le top quartile de leur catégorie). Présentation anonymisée — caractéristiques agrégées, photos d'illustration.
Les fourchettes de rentabilité et de prix par secteur sont des estimations agrégées à but informatif. Elles ne constituent pas un conseil en investissement. Faites toujours vos propres calculs pour un bien spécifique — le simulateur ci-dessous est conçu pour ça.
Renseignez la surface, le secteur (Avoriaz, Pléney, Centre, Prodains…) et le prix d'achat envisagé. Le simulateur applique les benchmarks de cette page — y compris la prime semaines blanches et la double saisonnalité — et vous donne un revenu projeté + une rentabilité nette en 2 minutes.
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