Cité médiévale entièrement classée, capitale du Périgord Noir, 65 monuments classés Monuments Historiques (la 4e densité de France), grand marché du samedi matin classé Patrimoine immatériel UNESCO, gastronomie iconique (foie gras, truffe noire, magret) : Sarlat (9 200 habitants) attire 1,5 million de visiteurs/an — 160 visiteurs par habitant, l'un des ratios touristiques les plus extrêmes de France. Marché Airbnb compact mais à très forte densité, prix d'achat accessibles, saisonnalité estivale aiguë.
Sarlat-la-Canéda concentre dans 1 km² la plus forte densité de monuments historiques de France hors Paris. Centre du Périgord Noir (entre Vézère préhistorique au nord et Dordogne au sud), Sarlat est le camp de base des touristes qui explorent les grottes de Lascaux, les châteaux périgourdins (Castelnaud, Beynac, Marqueyssac), les villages de la vallée Dordogne (Domme, La Roque-Gageac, Saint-Cirq-Lapopie). Marché Airbnb dominé par les T2-T3 famille en juillet-août, avec un creux hivernal réel.
Avec environ 760 annonces actives en mars 2026 sur la commune (–3 % sur un an, signe d'une légère contraction post-2024), Sarlat est un marché Airbnb compact, comparable à La Rochelle ou Cassis en taille. Le revenu annuel médian est de 18 000 €, avec un ADR moyen de 142 € (jusqu'à 240 € en août sur les maisons cité médiévale) et un taux d'occupation moyen de 58 % — pondéré par une saisonnalité estivale aiguë. La période juin-septembre représente 65 % du revenu annuel.
Trois moteurs structurels expliquent ce dynamisme et ses limites :
⚠️ Réglementation 2025 — loi Le Meur : Sarlat est classée commune touristique mais pas en zone tendue stricto sensu. Pas d'arrêté local de compensation à ce jour. Les obligations nationales loi Le Meur s'appliquent : déclaration obligatoire, n° d'enregistrement, plafond RP 90 jours/an depuis 2025, DPE classe E minimum 2025 / D 2034, abattement micro-BIC 50 % pour meublés classés / 30 % non classés. La cité médiévale étant en Secteur Sauvegardé, toute rénovation est soumise à l'Architecte des Bâtiments de France — délais 3-6 mois, contraintes esthétiques fortes (matériaux, fenêtres, façades). Conseil : acheter rénové ou prévoir 30 % de budget travaux supplémentaires.
Sarlat-la-Canéda s'organise en deux pôles fusionnés en 1965 : Sarlat (cité médiévale) au nord et La Canéda au sud, séparés par 2 km de plateau. La commune s'étend ensuite sur 4 700 hectares de campagne. Voici les 6 zones les plus visées par les investisseurs LCD. Prix moyen commune : 3 020 €/m² au 1er octobre 2025 — l'un des plus accessibles parmi les destinations touristiques majeures.
11 hectares de cité piétonne classée, 65 monuments historiques. Maisons en pierre blonde du Périgord, ruelles pavées, place de la Liberté. Demande maximale, offre rare. Contraintes ABF. Prix : 4 200–5 800 €/m².
Cœur économique avec la mairie, la cathédrale Saint-Sacerdos, le marché du samedi. Boutiques, cafés, restaurants. Hôtels particuliers Renaissance. Prix : 3 800–5 000 €/m².
Première couronne autour de la cité médiévale, immeubles XIXe-XXe, à pied de tout. Moins de contraintes ABF que dans la cité. Cible : familles + couples. Prix : 2 500–3 200 €/m².
Quartiers pavillonnaires nord, maisons individuelles avec jardin, parking. Cible : familles, séjours d'une semaine, accès rapide grottes de Lascaux. Prix : 2 200–2 800 €/m².
Ancienne commune fusionnée en 1965, plus excentrée (2 km au sud du centre médiéval). Pavillonnaire, accès rapide vallée Dordogne. Prix d'achat les plus accessibles. Prix : 2 000–2 800 €/m². Excellent rendement.
Hors commune, hameaux et domaines viticoles environnants (Domme, Vitrac, Carsac-Aillac à 10 min). Gîtes ruraux, maisons en pierre, piscines fréquentes. Cible : familles haut de gamme, séjour semaine, télétravail. Prix : 2 400–3 500 €/m².
À Sarlat, la moyenne (18 000 € / an, occupation 58 %) cache une saisonnalité importante : 65 % du revenu se fait sur juin-septembre. La rentabilité brute est excellente sur les quartiers périphériques (Saint-André, La Canéda) grâce à des prix d'achat parmi les plus bas des destinations touristiques majeures.
| Profil | Prix moy. / nuit | Occupation | Revenu brut annuel | Rentabilité brute* |
|---|---|---|---|---|
| Studio Cité Médiévale, 26 m² | 185 € | 65 % | ≈ 43 900 € | 5,5 % |
| T2 Place de la Liberté, 48 m² | 175 € | 62 % | ≈ 39 600 € | 5,7 % |
| T2 Saint-André, 50 m² | 135 € | 60 % | ≈ 29 600 € | 7,2 % |
| T3 Brouillet famille, 70 m² | 145 € | 58 % | ≈ 30 700 € | 7,3 % |
| T2 La Canéda, 50 m² | 108 € | 58 % | ≈ 22 900 € | 8,3 % |
| Gîte campagne 6 voyageurs, 110 m² + piscine | 225 € | 54 % | ≈ 44 400 € | 6,8 % |
* Rentabilité brute = revenu brut annuel / prix d'achat tout frais inclus. À comparer à un net après charges, ménage, conciergerie (15–18 %), taxe foncière, taxe de séjour, fiscalité LMNP.
Le revenu mensuel d'une annonce typique varie entre 620 € en mois creux (février) et 3 900 € en mois fort (août) — un rapport supérieur à 6, signature des destinations touristiques campagnardes. Le Festival des Jeux du Théâtre (juillet-août, 60 spectacles, 50 000 spectateurs) et le Festival du Film de Sarlat (novembre) tirent des pics secondaires.
Comparée à La Roque-Gageac ou Domme (villages voisins, occupation 50 %, revenu 14 000 €), Sarlat offre un marché plus régulier et structuré. Le scénario gagnant : viser un T2-T3 sur Saint-André ou La Canéda (zones non saturées, prix accessibles), équipement clim + parking + planche de gourmet local (foie gras, fromages, vins de Bergerac), classement meublé tourisme 3* pour l'abattement 50 %.
Sarlat affiche une saisonnalité « campagne gastronomique » : pic juillet-août très marqué (familles + festival théâtre), mid-season correcte mai-juin et septembre-octobre (gastronomie + grottes + truffe naissante), creux hivernal réel novembre-mars (sauf janvier-février truffe noire).
Quatre fenêtres de pricing :
Sarlat combine demande familiale (été 65 % du revenu), couples retraités français-anglais (mid-season), gastronomes haut de gamme (week-ends truffe), business cultural (festivals, tournages). T2-T3 dominent, niche gîtes campagne familles.
Au-delà de la taille, six attributs tirent le prix vers le haut : l'accès direct à pied à la Place de la Liberté (–5 min, +30 %), la piscine (sur gîtes/maisons, +35 %), un parking (très tendu cité piétonne, surcoût justifié 12 €/nuit), les équipements gastronomie (planche dégustation, cave à vin, ustensiles cuisine région), les expériences fournies (tickets Lascaux IV, canoë Dordogne, visite truffière) et la classification meublé tourisme 3* pour l'abattement 50 %.
Six biens représentatifs des annonces les plus performantes du marché sarladais.
Pierres blondes apparentes, poutres XVe, à 50 m de la Place de la Liberté. Rénovation ABF 2022. Planche dégustation (foie gras, magret séché, vins Bergerac) à l'arrivée. Réservé 8 mois à l'avance pour août.
Maison périgourdine XVIIIe rénovée 2023, piscine 11 m chauffée, jardin 2000 m², 4 chambres, 2 SDB. Cuisine pro, four à pain. À 5 min en voiture du marché du samedi et 20 min de Lascaux IV. Le rêve « gîte de France ».
Maison XVIe, poutres apparentes, mezzanine, vue sur la cathédrale. Welcome pack truffe noire 5g en saison (janvier-février). Cible gastronomes solo et couples week-end. ADR x 2 en saison truffe.
Maison de ville 1980 rénovée 2024, jardinet, garage. Cuisine équipée pour 6, lit bébé, jeux enfants. Vélos électriques pour 2 fournis. Le repère des familles cultures Lascaux + Dordogne.
Immeuble 1900 rénové 2023, à 8 min à pied de la Place de la Liberté. Balcon, parking sécurisé. Cible couples + télétravailleurs hors-saison.
À 5 min en voiture de la cité médiévale, terrasse 14 m² sur jardin, parking privatif. Coin bureau, fibre 1 Gb. Cible : télétravailleurs hivernaux + base randonnée vallée Dordogne. Rendement net 8,3 %.
Sélection éditoriale basée sur l'observation des annonces les plus performantes du marché sarladais. Présentation anonymisée — caractéristiques agrégées, photos d'illustration.
Les fourchettes de rentabilité et de prix par quartier sont des estimations agrégées à but informatif.
Renseignez la surface, le quartier et le prix d'achat envisagé. Le simulateur applique les benchmarks de cette page — y compris la prime Festival Théâtre et truffe noire — et vous donne un revenu projeté + une rentabilité nette en 2 minutes.
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