Dernière ville française avant la frontière italienne, façades pastel ocre-rose, capitale mondiale du citron (microclimat unique avec moyennes hivernales 11°C), jardins exotiques classés Patrimoine remarquable, Festival du Citron en février et Festival Musical international en août : Menton (28 000 habitants) est l'une des destinations les plus douces et les plus saisonnalité-stables de la Côte d'Azur. Marché Airbnb de 1 600 annonces, prix d'achat élevés mais inférieurs à Cannes/Nice, ADR tiré par un mix février+été unique en France.
Menton bénéficie du climat le plus doux de France : moyenne annuelle 16,5°C, 316 jours de soleil/an, minimums hivernaux qui descendent rarement sous 8°C. Cette singularité, couplée à une identité italo-française forte (frontière, dialecte mentonasque, architecture ligure) et à deux événements majeurs (Fête du Citron en février, Festival Musical en août), donne une saisonnalité moins extrême que ses voisines de la Côte d'Azur. Marché Airbnb dominé par les couples retraités français et nord-européens en hors-saison, les familles aisées en été.
Avec environ 1 580 annonces actives en mars 2026 sur la commune (+2 % sur un an), Menton affiche un marché Airbnb stable et mature. Le revenu annuel médian est de 22 000 €, avec un ADR moyen de 155 € (jusqu'à 280 € en août dans la vieille ville) et un taux d'occupation moyen de 60 %. La singularité mentonnaise : février génère 18 % du revenu annuel grâce à la Fête du Citron, là où dans les autres villes de la Côte d'Azur c'est un mois creux.
Trois moteurs structurels expliquent ce dynamisme :
⚠️ Réglementation 2025 — loi Le Meur + arrêté municipal Menton : Menton a adopté en 2023 un arrêté de changement d'usage avec compensation 1:1 dans toute la commune, dans le cadre de la politique Côte d'Azur Est (alignée Cannes-Antibes-Nice). Plafond loi Le Meur : 90 jours/an pour les résidences principales. Surtaxe résidence secondaire majorée +60 % depuis 2024 (Menton a voté le maximum). DPE classe E minimum 2025, classe D 2034. Conseil : viser l'achat de logements antérieurs à 2023 déjà classés meublés tourisme (régime d'antériorité), ou T2 dans des copropriétés sans réglement intérieur restrictif.
Menton s'étire en arc autour de sa baie, dominée par la Vieille Ville et l'église Saint-Michel-Archange. Six secteurs aux profils distincts. Prix moyen commune : 6 830 €/m² au 1er octobre 2025.
Cœur historique sur la colline Saint-Michel, façades ocre-rose, ruelles en escalier, basilique baroque, place aux Herbes. Demande maximale, prix record Côte d'Azur Est. Prix : 7 500–9 500 €/m².
Linéaire est entre la Vieille Ville et la frontière italienne, jardins botaniques exotiques classés (Val Rahmeh, Serre de la Madone, Maria Serena). Résidences Belle Époque, vues mer 180°. Prix : 7 000–9 000 €/m².
Front de mer central, casino Barrière, marché des Halles couvertes, plage des Sablettes. Cœur commerçant. Cible : couples + business festival. Prix : 6 500–8 200 €/m².
Ouest, frontière Roquebrune-Cap-Martin, ancienne commune fusionnée. Plages familiales, résidences années 1960-1980. Cible : familles été, retraités hors-saison. Prix : 5 200–6 500 €/m².
Collines nord, monastère de l'Annonciade panorama Riviera, villas individuelles. Plus calme, accès Italie facile. Prix : 5 500–7 200 €/m².
Nord-ouest, vallée du Borrigo, plus accessible. Pavillonnaire, accès rapide A8. Cible : télétravailleurs longue durée, business Sophia Antipolis. Prix : 4 800–5 800 €/m².
À Menton, la moyenne (22 000 € / an, occupation 60 %) cache une saisonnalité unique : double pic février + été. Les rendements bruts sont plafonnés par les prix d'achat élevés (6 830 €/m² moyen) mais la régularité est meilleure que dans les autres communes côtières grâce au climat doux et au tourisme senior longue durée hivernal.
| Profil | Prix moy. / nuit | Occupation | Revenu brut annuel | Rentabilité brute* |
|---|---|---|---|---|
| Studio Vieille Ville, 27 m² | 175 € | 68 % | ≈ 43 400 € | 4,8 % |
| T2 Garavan vue mer, 50 m² | 205 € | 62 % | ≈ 46 400 € | 4,5 % |
| T2 Centre Promenade, 48 m² | 155 € | 62 % | ≈ 35 100 € | 5,3 % |
| T2 Carnolès, 50 m² | 128 € | 60 % | ≈ 28 000 € | 6,0 % |
| T3 Mont Gros famille, 70 m² | 185 € | 58 % | ≈ 39 200 € | 4,8 % |
| T2 Borrigo télétravail, 50 m² | 102 € | 62 % | ≈ 23 100 € | 6,8 % |
* Rentabilité brute = revenu brut annuel / prix d'achat tout frais inclus. À comparer à un net après charges, conciergerie (15–20 %), taxe foncière + surtaxe RS +60 % depuis 2024, fiscalité LMNP.
Le revenu mensuel d'une annonce typique varie entre 1 050 € en mois creux (novembre) et 4 100 € en mois fort (août). La Fête du Citron (février) génère à elle seule 4 000 € sur 2 semaines, soit 18 % du revenu annuel. Le Festival Musical (août) double l'ADR habituel pendant 2 semaines. La période hivernale longue durée (octobre-mars hors fêtes) maintient une occupation 55 %+ pour la clientèle senior nord-européenne.
Comparée à Antibes (revenu médian 19 400 €, occupation 60 %), Nice (22 600 €, 68 %) et Cannes (24 000 €, 64 %), Menton affiche un revenu équivalent avec moins de saisonnalité extrême. Le scénario gagnant : T2 sur Garavan ou Centre, équipement clim été + chauffage hiver + balcon + welcome pack agrumes locaux, classement meublé 3*, packages « hiver doux longue durée » + « Fête du Citron premium ».
Menton affiche la saisonnalité la moins extrême de la Côte d'Azur : double pic février-août, mid-season longue (octobre-mars seniors nord-européens), creux modéré sur novembre.
Quatre fenêtres de pricing :
Menton combine demande couples retraités nord-européens (octobre-avril longue durée), couples français gastronomie (mid-season), familles aisées (été), Festival Musical international (août). T2 dominants, niche villas Mont Gros été.
Six attributs tirent le prix vers le haut : la vue mer ou Vieille Ville (+35 à 55 %), la climatisation été + chauffage hiver performant (essentiel longue durée seniors), une terrasse ensoleillée (+25 %), une place de parking (très tendue, +15 €/nuit), les équipements seniors (lit confort, salle de bain accessible, internet bonne qualité — base cible nord-européens 60+) et la classification meublé tourisme 3* pour l'abattement 50 %.
Six biens représentatifs des annonces les plus performantes du marché mentonais.
Maison XVIIIe rénovée, façade ocre-rose, balcon sur ruelle escalier, vue partielle mer. À 3 min de la basilique Saint-Michel. Welcome citrons locaux. Réservé 9 mois à l'avance pour Fête du Citron.
Villa Belle Époque 1905 rénovée 2023, vue mer 180°, jardin méditerranéen avec oliviers + agrumes + piscine 11 m chauffée. 4 chambres. Cible familles aisées Festival Musical et Festival Citron.
Résidence années 1980 rénovée 2024, balcon vue mer, à 100 m de la plage. Climatisation puissante + chauffage. Le bien-aimé des couples retraités français en séjour 2-3 semaines.
À 12 min à pied de la plage des Sablettes, terrasse 18 m². Cuisine équipée pour 6, lit bébé. Parking sécurisé. Cible familles été + couples retraités hors-saison.
Maison XVIIe, poutres apparentes, mezzanine, vue sur la place aux Herbes. Le pied à terre romantique des couples week-end. ADR x 2 pendant la Fête du Citron.
À 10 min en voiture du centre, terrasse 16 m², chauffage électrique inverter. Cible : retraités nord-européens en séjour long octobre-mars, télétravailleurs Sophia Antipolis. Rendement net 6,8 %.
Sélection éditoriale basée sur l'observation des annonces les plus performantes du marché mentonais. Présentation anonymisée — caractéristiques agrégées, photos d'illustration.
Les fourchettes de rentabilité et de prix par quartier sont des estimations agrégées à but informatif.
Renseignez la surface, le quartier et le prix d'achat envisagé. Le simulateur applique les benchmarks de cette page — y compris la prime Fête du Citron et Festival Musical — et vous donne un revenu projeté + une rentabilité nette en 2 minutes.
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