Port de pêche aux maisons pastel sur falaises, Cap Canaille (300 m, falaise maritime la plus haute de France), entrée nord-est du Parc national des Calanques, AOC viticole prestigieuse (12 domaines, 220 hectares de vignes) : Cassis (7 700 habitants) est l'un des plus petits mais des plus tendus marchés Airbnb français. 750 annonces actives pour une commune microscopique, prix d'achat parmi les 10 plus élevés de France (7 500 €/m² en moyenne, jusqu'à 12 000 €/m² sur le port), saisonnalité estivale extrême.
Cassis vit avec une équation rare : 7 700 habitants, mais 2,5 millions de visiteurs par an, dont 1 million concentré sur juillet-août. Le ratio fréquentation/habitants est l'un des plus extrêmes de France métropolitaine. Le marché immobilier en est la conséquence directe : prix d'achat tirés à la hausse par la demande de résidences secondaires haut de gamme parisiennes et marseillaises, marché locatif annuel en pénurie chronique, encadrement environnemental du Parc national des Calanques (quotas Sugiton à 10 min) qui paradoxalement renforce la rareté.
Avec environ 755 annonces actives en mars 2026 sur la commune (stable sur un an), Cassis affiche une densité Airbnb par habitant de 1 logement LCD pour 10 habitants — soit l'une des plus élevées de France, comparable à Saint-Tropez ou Megève. Le revenu annuel médian est de 21 000 €, avec un ADR moyen de 165 € (jusqu'à 380 € sur le port en juillet-août) et un taux d'occupation moyen de 58 % — pondéré par une saisonnalité estivale aiguë (juillet-août : 95 % d'occupation) et un hiver très calme (novembre-février : 25 %).
Trois moteurs structurels expliquent ce dynamisme :
⚠️ Réglementation 2025 — loi Le Meur + commune zone tendue : Cassis est en zone tendue depuis 2018 (commune touristique, taxe sur les résidences secondaires majorée +60 % depuis 2024). Les obligations nationales loi Le Meur s'appliquent intégralement : déclaration obligatoire, n° d'enregistrement, plafond RP 90 jours/an depuis 2025, DPE classe E minimum 2025 / D 2034, abattement micro-BIC 50 % pour meublés classés / 30 % non classés. La commune débat fin 2025 d'un éventuel arrêté de compensation sur le centre historique. Conseil : déclaration mairie + classement meublé tourisme 3* obligatoires. Attention à la surtaxe résidence secondaire qui peut atteindre 7 % de la valeur locative cadastrale.
Cassis s'organise sur 26 km² entre Cap Canaille (sud-est) et les Calanques (ouest), avec un port central et une couronne résidentielle qui remonte les collines. Prix moyen commune : 7 540 €/m² au 1er octobre 2025 — l'un des plus élevés de Provence hors Saint-Tropez, Ramatuelle, Cap Ferrat.
Le port de pêche au cœur du village, maisons pastel XVIIe-XVIIIe, quai des Baux, place Baragnon. Vue directe sur les chalutiers et yachts, restaurants étoilés à pied. Demande maximale, prix record. Prix : 9 500–12 000 €/m².
Plage centrale du Bestouan + Grande Mer côté est. Résidences années 1960-1990, vues mer, accès baignade direct. Cible : familles juillet-août, couples retraités hors-saison. Prix : 7 500–9 800 €/m².
Route des Crêtes, falaises 300 m, panoramas spectaculaires sur la baie. Villas + maisons individuelles, prestige. Cible : familles haut de gamme, photographes, séjours longue durée. Prix : 7 000–9 200 €/m².
Quartier résidentiel ouest, proche des sentiers du Parc national. Maisons individuelles dans la pinède, calme, accès direct GR98 sentier des Calanques. Prix : 6 500–8 200 €/m².
Plateau intérieur entre le village et la route de Marseille. Pavillonnaire, plus accessible, accès vignobles AOC à pied. Cible : familles séjour semaine, télétravailleurs. Prix : 5 500–7 000 €/m².
Sud-est, proche de l'entrée sud du Parc. Quartier résidentiel + viticole, plus excentré. Prix d'achat les plus accessibles de la commune. Cible : couples retraités, longue durée hors-saison. Prix : 5 200–6 500 €/m².
À Cassis, la moyenne (21 000 € / an, occupation 58 %) cache une économie de niche : le marché ne fonctionne vraiment qu'en haute saison. Un T2 sur le port peut générer 4 500 € en août seul, mais seulement 200 € en janvier. La rentabilité brute est plafonnée par les prix d'achat extrêmes (jusqu'à 12 000 €/m²).
| Profil | Prix moy. / nuit | Occupation | Revenu brut annuel | Rentabilité brute* |
|---|---|---|---|---|
| Studio Port, 25 m² | 215 € | 62 % | ≈ 48 700 € | 3,9 % |
| T2 Bestouan vue mer, 45 m² | 235 € | 60 % | ≈ 51 500 € | 4,5 % |
| T3 Bel-Ombrage Calanques, 65 m² | 210 € | 58 % | ≈ 44 500 € | 4,8 % |
| T2 La Couronne, 50 m² | 175 € | 56 % | ≈ 35 800 € | 5,2 % |
| T2 Calabarda, 50 m² | 135 € | 56 % | ≈ 27 600 € | 6,2 % |
| Villa Cap Canaille, 130 m² + piscine | 385 € | 52 % | ≈ 73 100 € | 3,7 % |
* Rentabilité brute = revenu brut annuel / prix d'achat tout frais inclus. À comparer à un net après charges, ménage (rotations fréquentes), conciergerie (18–22 %), taxe foncière + surtaxe résidence secondaire +60 % depuis 2024 (Cassis a voté la surtaxe maximale), fiscalité LMNP.
Le revenu mensuel d'une annonce typique varie entre 500 € en mois creux (janvier) et 4 600 € en mois fort (août) — un rapport supérieur à 9, parmi les plus extrêmes de France (comparable à Porto-Vecchio et Ramatuelle). 70 % du revenu annuel se fait sur juin-septembre. Les vendanges (septembre) et la Régate Internationale (mai) créent des fenêtres mid-season à haute valeur.
Comparée à La Ciotat (revenu médian 16 000 €, occupation 55 %) ou Aubagne (12 000 €, 60 %), Cassis affiche un ADR record mais à des prix d'achat 50 à 80 % supérieurs. La rentabilité brute est plafonnée à 5-6 %. Le scénario gagnant : viser Calabarda ou La Couronne, équipement air-conditionné + piscine ou jacuzzi + vélos + dégustation vins, classement meublé 3* obligatoire pour récupérer l'abattement 50 %.
Cassis affiche l'une des saisonnalités les plus extrêmes de France : août fait à lui seul 9 fois le revenu de janvier. C'est la signature des micro-stations balnéaires méditerranéennes, équivalent à Porto-Vecchio ou Saint-Tropez.
Quatre fenêtres de pricing :
Cassis combine demande couples CSP+ haut de gamme (Port, Cap Canaille), familles aisées juillet-août (T3 + villas), oenotouristes (T2 La Couronne), randonneurs Calanques (T2-T3 Bel-Ombrage), business gastronomique (étoilés Madie, Nino).
Au-delà de la taille, six attributs tirent le prix vers le haut : la vue mer ou port (+40 à 70 %), la climatisation (canicules juillet-août > 35°C, non négociable), une piscine ou jacuzzi (sur villas, +30 %), une place de parking (stationnement très tendu en centre, surcoût justifié 18–25 €/nuit), les équipements Calanques (sac d'eau, chaussures de marche conseillées, planches/SUP, paddle pour les vraies villas) et la classification meublé tourisme 3* ou 4*.
Six biens représentatifs des annonces les plus performantes du marché cassidain.
Façade pastel XVIIIe, balcon en fer forgé directement sur les chalutiers, vue plongeante sur les yachts. À 30 m de La Villa Madie 1*. Réservé un an à l'avance pour août.
Villa contemporaine 2022, vue mer 180° depuis Cap Canaille (300 m d'altitude), piscine 12 m chauffée, jacuzzi extérieur. 4 chambres, 3 SDB. Le rêve « Côte d'Azur méconnue ».
Résidence années 1970 rénovée 2024, à 50 m de la Plage du Bestouan, balcon vue mer, parking sécurisé. Cible familles avec enfants. Vélos pour 4 et masques palmes fournis.
Maison de ville 1985 rénovée, jardinet, garage. Accès direct sentier GR98 à 200 m (vers Port-Miou, En-Vau). Sac d'eau, chaussures marche pointures variées fournis. Le repère des randonneurs Calanques.
Studio dans un mas viticole 1880, accès direct aux vignes AOC. Dégustation des 12 domaines de Cassis blanc organisée par l'hôte. Petit-déjeuner provençal en option. Cible couples gastronomes.
À 15 min à pied du port, terrasse 14 m² avec vue partielle mer, parking privatif. Refait 2024. Cible : couples retraités mid-season, télétravailleurs hivernaux. Rendement net 6,5 %.
Sélection éditoriale basée sur l'observation des annonces les plus performantes du marché cassidain. Présentation anonymisée — caractéristiques agrégées, photos d'illustration.
Les fourchettes de rentabilité et de prix par quartier sont des estimations agrégées à but informatif.
Renseignez la surface, le quartier et le prix d'achat envisagé. Le simulateur applique les benchmarks de cette page — y compris la prime saisonnalité extrême — et vous donne un revenu projeté + une rentabilité nette en 2 minutes.
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