Capitale historique et culturelle du Pays Basque français, maisons à colombages rouge et vert sur les rives de la Nive, cathédrale Sainte-Marie, Festayres en feu : Bayonne fait partie du triangle BAB (Bayonne-Anglet-Biarritz, 240 000 habitants), à 9 km de l'océan et 30 km de l'Espagne. Marché Airbnb d'environ 800 annonces, des prix d'achat tirés par les Fêtes de Bayonne (un million de visiteurs sur 5 jours fin juillet) et la pression locative du BAB.
Bayonne combine l'identité basque la plus marquée du sud-ouest (basquaise, pelote, chocolat, jambon, Aviron Bayonnais en Top 14), une accessibilité TGV (Paris 4h20 direct), aéroport Biarritz-Pays Basque à 5 km, et l'effet d'agglomération BAB (Bayonne + Anglet + Biarritz fusionnés en communauté Pays Basque depuis 2017, 240 000 habitants soit la plus grande agglo du sud-ouest hors Bordeaux/Toulouse). Conséquence : la pression sur l'immobilier est l'une des plus fortes du Pays Basque, et la mairie a engagé en 2022 un arrêté de changement d'usage avec compensation pour freiner la transformation du parc résidentiel.
Avec environ 810 annonces actives en mars 2026 sur la commune (–4 % sur un an depuis l'arrêté de compensation), Bayonne est un marché Airbnb compact mais à forte densité touristique. Le revenu annuel médian est de 16 500 €, avec un ADR moyen de 112 € et un taux d'occupation moyen de 60 % — pondéré par une saisonnalité estivale très marquée et un creux hivernal réel (contrairement à Biarritz et Anglet qui captent le surf hors-saison). Les Fêtes de Bayonne génèrent à elles seules 8 à 10 % du chiffre d'affaires annuel sur la commune.
Trois moteurs structurels expliquent ce dynamisme et la difficulté de l'entrée sur le marché :
⚠️ Réglementation 2025 — loi Le Meur + arrêté municipal Bayonne : outre les obligations nationales loi Le Meur (déclaration obligatoire, n° d'enregistrement intégré aux annonces, DPE classe E minimum 2025 puis D en 2034, abattement micro-BIC ramené à 50 % pour meublés classés et 30 % pour non classés), Bayonne a délibéré en 2022 sur l'encadrement du changement d'usage avec compensation dans toute la commune. La règle : pour toute transformation d'une résidence principale en meublé de tourisme, le propriétaire doit compenser par la remise en location d'un autre logement de surface équivalente à usage de résidence principale. Le plafond résidence principale loi Le Meur est de 90 jours/an. Conseil : vérifier le PLU et la situation cadastrale avant achat, et envisager l'achat de logements déjà classés meublés tourisme antérieurs à 2022 (régime d'antériorité).
Bayonne s'organise autour du confluent de la Nive et de l'Adour, en trois cœurs historiques (Grand Bayonne, Petit Bayonne, Saint-Esprit) et une couronne résidentielle. Voici les 6 zones les plus visées par les investisseurs LCD, avec les prix d'achat 2025 (Notaires Aquitaine, MeilleursAgents, SeLoger) et les rendements bruts à viser. Prix moyen commune : 4 530 €/m² au 1er octobre 2025 — un des plus élevés du sud-ouest hors Bordeaux et Biarritz.
Le cœur fortifié rive gauche de la Nive, autour de la cathédrale Sainte-Marie (UNESCO chemins de Compostelle) et de la rue d'Espagne. Maisons à colombages rouge-vert, ruelles piétonnes, boutiques traditionnelles (chocolats Cazenave et Daranatz, jambons Pierre Oteiza). Demande maximale, offre rare. Prix : 5 200–6 800 €/m².
Rive droite de la Nive entre les deux ponts, quartier festif et étudiant. Bars basques (la Casita, Txantxangoria), musée Basque, école d'ingénieurs ESTIA antenne, ambiance authentique cœur des Fêtes de Bayonne. Clientèle jeune urbaine + festayres. Prix : 4 500–5 800 €/m².
Rive droite de l'Adour, ancien quartier juif et portugais. Réhabilitation en cours depuis 2018, immeubles 1900 charme, proximité gare TGV (5 min à pied) et tramway. Le « bon plan » de la commune. Cible : business travelers + premier marché. Prix : 3 800–4 800 €/m².
Quartier résidentiel haut de gamme à l'est du centre, villas années 1900-1930, parc Marracq, lycée Saint-Louis Villa Pia. Clientèle famille, séjours longs juillet-août. Bon ratio prix/calme. Prix : 4 800–5 800 €/m².
Sud-ouest et sud-est résidentiels, lotissements années 1970-1990, maisons individuelles, accès rapide à l'A63 (Espagne). Cible : familles, séjours d'une semaine en été. Prix : 3 800–4 600 €/m². Très bon ratio prix d'achat / ADR famille.
Nord-ouest, plus excentrés mais reliés au centre par tram-bus + voie verte. Pavillonnaire, T3-T4 famille, parking facile. Cible : surfeurs en transit vers Anglet, télétravailleurs longue durée, festayres pendant les Fêtes. Prix : 3 500–4 200 €/m². Le bon plan rendement.
À Bayonne, la moyenne du marché (16 500 € / an, occupation 60 %) masque deux marchés : un noyau dur Grand Bayonne + Petit Bayonne + bord de Nive où l'ADR dépasse 130 €, et une couronne plus modeste (Saint-Esprit en développement, Polo Beyris, Saint-Étienne) où la rentabilité brute peut dépasser 7 %. Voici les fourchettes réalistes en hypothèses « propriétaire bien outillé, photos pro, pricing dynamique, intégration de la prime Fêtes ».
| Profil | Prix moy. / nuit | Occupation | Revenu brut annuel | Rentabilité brute* |
|---|---|---|---|---|
| Studio Grand Bayonne, 24 m² | 115 € | 68 % | ≈ 28 500 € | 5,8 % |
| T2 Petit Bayonne (vue Nive), 45 m² | 135 € | 64 % | ≈ 31 500 € | 5,3 % |
| T2 Saint-Esprit, 50 m² | 98 € | 62 % | ≈ 22 200 € | 7,2 % |
| T3 Marracq famille, 70 m² | 145 € | 58 % | ≈ 30 700 € | 5,5 % |
| T3 Polo Beyris famille, 75 m² | 125 € | 62 % | ≈ 28 300 € | 6,4 % |
| T2 Saint-Étienne, 50 m² | 88 € | 61 % | ≈ 19 600 € | 7,5 % |
* Rentabilité brute = revenu brut annuel / prix d'achat tout frais inclus. À comparer à un net après charges, ménage (rotations très élevées sur 5 jours Fêtes), conciergerie (15–20 %), taxe foncière, taxe de séjour, et fiscalité LMNP (micro-BIC 30/50 % ou réel depuis la loi Le Meur).
À titre de repère, le revenu mensuel d'une annonce typique varie entre 650 € en mois creux (janvier) et 3 800 € en mois fort (juillet — avec la prime Fêtes) — un rapport supérieur à 5, l'un des plus extrêmes des villes françaises moyennes. Les Fêtes de Bayonne (5 jours fin juillet) génèrent à elles seules entre 5 000 et 12 000 € selon le quartier et la qualité du bien — soit 30 à 70 % du revenu annuel d'une annonce médiane concentré sur une semaine.
Comparée à Biarritz (revenu médian 23 000 €, occupation 64 %), Bayonne propose une rentabilité brute légèrement supérieure sur les T2 et T3 grâce à des prix d'achat 15 à 25 % inférieurs — mais avec une saisonnalité encore plus marquée. Le scénario gagnant : un T2 Petit Bayonne avec vue Nive ou un T3 Marracq familial, équipement clim + balcon + parking, classement meublé tourisme 3* pour bénéficier de l'abattement micro-BIC 50 %, et politique de pricing « Fêtes pure » (semaine louée à 1 200–2 000 €/nuit, séjour minimum 5 nuits).
Bayonne affiche la saisonnalité la plus atypique du sud-ouest : pic absolu sur les 5 jours des Fêtes (dernier mercredi-dimanche de juillet), été plein juin-août, et un creux hivernal réel novembre-février — contrairement à Biarritz qui surperforme hors-saison grâce au surf.
Quatre fenêtres de pricing à mémoriser :
Bayonne combine une demande festayres ultra-concentrée (Fêtes), touristique (BAB été), familiale (Pays Basque hors-saison), business (industries aéronautiques et Lauak-Daher) et étudiante. Les T2 et T3 dominent, avec une niche maisons familiales sur Marracq/Polo Beyris à 6-8 voyageurs très demandée pour les Fêtes.
Au-delà de la taille, six attributs tirent réellement le prix vers le haut à Bayonne : la vue Nive ou Adour (+30 à 50 % sur le prix nuit, jusqu'à +100 % pendant les Fêtes), la climatisation (juillet-août dépasse 32°C de plus en plus souvent), un extérieur (terrasse, balcon, patio basque — non négociable famille, +20 à 30 %), une place de parking sécurisée (situation très tendue centre-ville, surcoût justifié 12–18 €/nuit), la capacité à 6-10 voyageurs (cible Fêtes en bandes, doublement du revenu sur 5 jours) et la classification meublé tourisme 3* qui maintient l'abattement micro-BIC 50 %.
Six biens représentatifs des annonces les plus performantes du marché bayonnais. Présentation anonymisée par quartier, prix observé et caractéristiques.
Façade rouge-vert XVIIe, balcon en fer forgé sur la Nive, vue plongeante sur les barques Pottok. Refait par architecte basque 2024. Réservé 18 mois à l'avance pour les Fêtes.
Villa basque années 1925 rénovée, 4 chambres, jardin clos avec barbecue, parking 3 voitures. À 10 min à pied du centre. Cible Fêtes (bande de 8 amis) : 2 200 €/nuit pendant les 5 jours.
À 50 m de la cathédrale Sainte-Marie, poutres apparentes, mezzanine bois. Le pied à terre des couples gastronomes. Marché des Halles à 200 m.
Maison de ville 1985 rénovée, jardinet, garage fermé, à 12 min en voiture du centre et 8 min des plages d'Anglet. Cuisine équipée 6, lit bébé. Le repère des familles surf+culture.
À 5 min à pied de la gare TGV, immeuble 1900 réhabilité 2023. Bureau ergonomique double écran, fibre 1 Gb. Cible business travelers + télétravailleurs hivernaux. Rendement net 7,2 %.
Loft industriel sur 2 niveaux, 3 chambres, terrasse 12 m². Au cœur du quartier festif des Fêtes. Cible bandes d'amis 6 personnes : 1 800 €/nuit pendant les Fêtes, 90 % d'occupation été.
Sélection éditoriale basée sur l'observation des annonces les plus performantes du marché bayonnais. Présentation anonymisée — caractéristiques agrégées, photos d'illustration.
Les fourchettes de rentabilité et de prix par quartier sont des estimations agrégées à but informatif. Elles ne constituent pas un conseil en investissement.
Renseignez la surface, le quartier et le prix d'achat envisagé. Le simulateur applique les benchmarks de cette page — y compris la prime Fêtes de Bayonne — et vous donne un revenu projeté + une rentabilité nette en 2 minutes.
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